27ZOBRAZENÍ

Před mnoha a mnoha lety jsme se v bance upsali na milión. Pán za přepážkou s profesionálním úsměvem sbíral podpisy na hromady a hromady papírů, pak nám podal ruku a za odměnu, že jsme byli hodní jsme dostali vonnou svíčku.
Týden nato mi došel výpis z hypotečního účtu. Máloco se mnou zamávalo tak, jako pohled na zůstatek -1000000 Kč. Od té doby jsme hypotéku dvakrát změnili a nakonec (šťastnou náhodou) zaplatili v plné výši předčasně. Během několika let jsem prošla téměř vším, co s hypotékou můžete zažít. Jak ji tedy nastavit tak, aby tlačila co nejmíň a byla co nejvýhodnější?

Nejlevnější hypotéka není ta z reklamy, lhostejno jaká zrovna frčí. Nejlevnější hypotéka je ta, kterou přeplatíte o co nejmenší částku. Což není otázka volby banky ale nastavení hypotéky.

 

Vezměme si modelovou situaci úvěru na již zmíněný milión. Pokud si vezmete hypotéku na dvacet let, vyjde vás měsíční splátka zhruba kolem 6 000 Kč. Za zmíněných dvacet let zaplatíte na úrocích cca 500 000 navíc (ano, 50%).
Teď hypotéku natáhneme, kam to až půjde. Až na třicet let. Díky tomu stlačíme měsíční platbu o 2000 Kč, na nějaké 4000 Kč. Je příjemné muset platit místo 6000 Kč pouhé 4000 Kč. Můžou v životě nastat situace, kdy vás ony zbylé 2000 Kč zachrání před exekucí. Jistě, namítnete oprávněně, toto řešení má svůj rub. Za 30 let totiž milión přeplatíte o další meloun (ano, o 100%, banka není charita).
Samo o sobě by to byla špatná rada. Ona totiž ale ještě není celá. Ty zbylé 2000 Kč vám totiž nedovolím rozfofrovat. Vy si je budete spořit, pokud je budete mít. Celou dobu trvání hypotéky, si budete bokem odkládat 2000 Kč na nějaké rozumné dlouhodobé spoření. Dlužná částka časem bude klesat, zatímco úspory porostou. Přibližně za dvacet let nastane den D. Na spořícím účtu budete mít dostatek peněz na předčasné splacení hypotéky. Což také učiníte. A výsledek celého snažení? Hypotéku na milión, přeplatíte o „pouhých“ 300 000 Kč. Ano, 200 000 Kč oproti 20 leté variantě vám zůstane v kapse. Kouzla? Ne. V odborné terminologii se tomu říká pákový efekt a v osobních financích je jediná aplikace právě u hypoték.

Shrnutí: Natáhněte si hypotéku na co nejdelší dobu a odkládejte na dlouhodobé spoření zhruba 30% měsíční splátky hypotéky.

Celý koncept má pár zásadních momentů:
1) Dlouhodobé spoření musí být výnosnější než hypotéka. To znamená, že pokud máte hypoteční úrokovou sazbu 5%, musíte mít spoření na vyšší úrok. Obvykle se spoření doporučuje s životní pojistkou v rámci investiční životní pojistky. Alternativně jde využít otevřené podílové fondy zejména akciového typu nebo tzv. otevřené podílové fondy životního cyklu.


2) Hypotéku musíte splatit při tzv. otočce fixace. Tj. ve chvíli, kdy vám vyprší fixace úrokové sazby. Za předčasné placení ve fixaci zaplatíte deseti až statisícové penále. Z praktických důvodů je dobré mít nastavenou fixaci na co nejkratší dobu (1 rok), významně to zvyšuje flexibilitu hypotéky. Jinými slovy to totiž znamená, že 1x ročně můžete s bankou dohadovat podmínky dalšího trvání hypotéky.


3) Nebojte se s bankou dohadovat na podmínkách. Konkurence je veliká a všechna obchodní oddělení mají určitá rozpětí, co ještě můžou slevit. Jen je potřeba otevřít pusu.